Kat Karşılığı Arsa Hesaplama

Arsanızın emsal (KAKS) değerine göre toplam inşaat alanını ve olası paylaşım oranına göre size düşecek yaklaşık daire sayısını hesaplayın.

25 Eylül 2026 itibarıyla derlenmiştir.

Bu araç kaba bir ön fikir vermek içindir. Kat karşılığı oranı tamamen taraflar arası pazarlığa, arsanın ve inşaatın bölgesel m² değerlerine göre belirlenir; yasal olarak sabitlenmiş bir oran yoktur. Kesin oran için mimar/inşaat firması ve bir emlak danışmanından değerleme almanız gerekir.

Arsa alanı (m²)

Emsal (KAKS) oranı İmar planındaki inşaat alanı/arsa alanı oranı; belediyenizin imar durumu belgesinden öğrenebilirsiniz.

Ortak alan / brüt çarpanı Toplam brüt inşaat alanını tahmin etmek için kullanılır; projeye göre 1,20–1,40 arasında değişir.

Arsa sahibi payı Tuzla gibi bölgelerde piyasada sıkça görülen aralık %30–45'tir; kesin oran arsanın konumuna ve değerine göre pazarlıkla belirlenir.

Ortalama daire büyüklüğü (brüt, m²)

Tahmini paylaşım

Girdiğiniz değerlere göre anlık hesaplanır

Toplam brüt inşaat alanı —

Toplam daire sayısı (yaklaşık) —

Arsa sahibine düşen alan —

Arsa sahibine düşen daire (yaklaşık) —

Müteahhide düşen alan —

Müteahhide düşen daire (yaklaşık) —

Emsal (KAKS) nedir

Emsal (Kat Alanı Kat Sayısı), bir arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır. Örneğin emsal 1,80 olan 500 m²'lik bir arsada, imar planına göre en fazla 900 m² inşaat alanı (emsal alanı) yapılabilir; ortak alanlar (merdiven, asansör boşluğu vb.) eklendiğinde brüt inşaat alanı bu rakamın üzerine çıkar.

Kat karşılığı oranı nasıl belirlenir

Kat karşılığı oranının yasal sabit bir formülü yoktur; genellikle arsanın m² birim değeri ile yapılacak inşaatın m² birim maliyeti/satış değeri arasındaki orana göre taraflar arasında pazarlıkla belirlenir. Arsa değeri ne kadar yüksekse (örneğin ana yola, sahile veya merkezi bir konuma yakınsa) arsa sahibinin payı da genellikle o kadar artar.

Sözleşmede nelere dikkat edilmeli

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter huzurunda ve resmi şekilde (tapuda) yapılmalıdır. İnşaat süresi, gecikme halinde uygulanacak cezai şart, teminat (ipotek/banka teminat mektubu) ve teslim edilecek bağımsız bölümlerin hangi kat/cephede olacağı gibi konular sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Bu konuda bir avukattan destek almanızı öneririz.

Kaynak ve güncellik

Emsal (KAKS) ve inşaat alanı hesabı: 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği; paylaşım oranları için piyasa uygulaması.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki çerçevesi: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (eser sözleşmesi hükümleri). Sözleşme öncesinde bir avukata danışmanızı öneririz.

Bu hesaplayıcı piyasa pratiğine dayanır, yasal bağlayıcılığı yoktur. Sayfa son olarak 25 Eylül 2026 tarihinde derlenen kaynaklarla hazırlanmıştır.