Amortisman ve Kira Getirisi (ROI) Hesaplama

Yatırım amaçlı bir gayrimenkulde satış bedeli, aylık kira ve giderleri girin; kabaca değil, boşluk, emlak vergisi, tadilat payı ve kira geliri vergisi düşülmüş net getiriyi ve gerçek amortisman süresini görün.

Sayfa 23 Eylül 2026 itibarıyla hazırlanmıştır — aşağıdaki "Kaynak ve yöntem" bölümüne bakın.

Bilgilendirme amaçlıdır, bağlayıcı değildir. Bu hesaplama bir yatırım tavsiyesi değildir; kira piyasası, boşluk süresi ve giderler tahminlere dayanır ve gerçekleşen rakamlardan farklı olabilir. Yatırım kararı öncesi kendi araştırmanızı yapın.

Satış bedeli

₺

Aylık kira geliri

₺

Aylık aidat Kiracı ödüyorsa yalnızca boş kalan aylar size düşer

₺

Yıllık emlak vergisi Belediyeden ya da önceki yıl makbuzundan öğrenebilirsiniz

₺

Boşluk oranı Kiracı arayışı/değişimi nedeniyle yılın boş geçebilecek payı

Aidatı kim ödüyor?

KiracıGenel uygulama; mülk boşken aidatı siz ödersiniz Ev sahibiAidat kiraya dahil ise

Kira geliri vergisini düş (konut, tahmini)2026 konut istisnası (58.000 ₺) ve %15 götürü gider düşüldükten sonra gelir vergisi dilimleriyle; başka geliriniz yokmuş gibi hesaplanır. Konut kiralarında, kiracı şirket değilse stopaj kesilmez.

Tadilat / bakım-onarım payı Brüt yıllık kiradan ayrılan bakım-onarım payı; sektörde genelde %5–10 arası kullanılır

Net getiri

Boşluk, aidat payınız, emlak vergisi, tadilat payı ve kira geliri vergisi düşülerek

Net yıllık kira getirisi —

Net kira getiri oranıNet yıllık getiri / satış bedeli —

Net amortisman süresiYatırımın kendini net gelirle geri ödeme süresi —

Hesaplama adım adım

Brüt yıllık kira (aylık kira × 12)—

− Boşluk kaybı—

= Efektif kira geliri—

− Aidat (size düşen)—

− Yıllık emlak vergisi—

− Tadilat/bakım payı—

− Kira geliri vergisi (tahmini)—

= Net yıllık getiri—

Karşılaştırma için: kaba/brüt hesapla (yalnızca yıllık kira ÷ satış bedeli, hiçbir gider düşülmeden) bu taşınmazın görünen getiri oranı —, kaba amortisman süresi — çıkar. Gördüğünüz gibi gerçek gider, vergi ve boşlukları hesaba katan net rakam bundan belirgin şekilde farklıdır — yatırım kararında kaba orana değil, net orana bakmanızı öneririz.

Neden kaba oran yanıltıcı

İlanlarda ve sohbetlerde sık duyulan "yıllık kira / satış bedeli" hesabı, mülkün hiç boş kalmayacağını, aidat ve vergi ödenmeyeceğini, tadilat gerekmeyeceğini varsayar. Gerçekte bu kalemler getiriyi önemli ölçüde düşürür; bu sayfa onun yerine, yukarıdaki adım adım tabloda gösterilen net getiriyi esas alır.

Girdileri nereden bulabilirsiniz

Aylık kira: Bölgedeki benzer ilanlara bakarak veya danışmanınızla görüşerek tahmin edebilirsiniz.
Aidat: Site/apartman yönetiminden ya da satıcıdan öğrenilir. Olağan aidatı genellikle kiracı öder; mülk boş kaldığı aylarda ve demirbaş/büyük onarım payları gibi olağanüstü giderlerde ödeme ev sahibine düşer.
Kira geliri vergisi: Maaş gibi başka gelirleriniz varsa ya da birden fazla kiralık konutunuz varsa vergi farklı çıkabilir. Daha ayrıntılı hesap için Kira Geliri Vergisi aracını kullanın, kesin tutar için mali müşavirinize danışın.
Emlak vergisi: İstanbul gibi büyükşehir belediyesi sınırlarında konutlarda oran, vergi değeri üzerinden binde 2'dir (normal belediyelerde binde 1); tam tutarı ilgili belediyenin emlak vergisi servisinden ya da satıcının önceki yıl makbuzundan öğrenebilirsiniz.
Boşluk oranı: Bölgenin kiracı bulma hızına göre değişir; yılda 1 ay boş kalma varsayımı yaklaşık %8'e denk gelir.
Tadilat/bakım payı: Binanın yaşına ve durumuna göre değişir; eski binalarda payı yükseltmeniz gerçekçi olur.

Kaynak ve yöntem

Net getiri = Efektif kira geliri (boşluk düşülmüş) − size düşen aidat − yıllık emlak vergisi − tadilat/bakım payı − tahmini kira geliri vergisi. Amortisman süresi = satış bedeli ÷ net yıllık getiri.

Kira geliri vergisi: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (konut kira istisnası m.21, götürü gider m.74, gelir vergisi tarifesi m.103; 2026 tutarları).

Emlak vergisi oranları (büyükşehirde binde 2, diğer belediyelerde binde 1): 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu — istikrarlı, sık değişmeyen bir orandır; yalnızca "vergi değeri" yıllık yeniden değerleme oranının belirli bir kısmı kadar güncellenir.

Bu sayfadaki varsayılan örnek rakamlar (kira, aidat, vergi, boşluk, tadilat oranı) yalnızca başlangıç noktasıdır; kendi taşınmazınızın gerçek rakamlarıyla değiştirin.